Понятие жилищного фонда является фундаментальной категорией в системе жилищных отношений и законодательства. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории страны, независимо от форм собственности. Этот правовой подход, закрепленный в основном нормативном акте, задает базовые рамки для анализа структуры жилищной сферы. Классификация жилищного фонда по формам собственности выделяет частный, государственный и муниципальный фонды, что отражает сложившееся в постсоветский период многообразие отношений собственности на жилье. Частный жилищный фонд включает помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, и является доминирующим по объему. Государственный и муниципальный фонды, находящиеся соответственно в собственности Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований, выполняют прежде всего социальные функции, обеспечивая жильем категории граждан, указанные в законе. Динамика соотношения этих фондов является индикатором глубины трансформационных процессов в жилищной сфере после перехода к рыночной экономике. Как отмечается в исследовании «Жилищная политика и жилищный фонд в современной России», приватизация жилья в 1990-е годы привела к кардинальному изменению структуры собственности, выразившемуся в резком сокращении доли государственного и муниципального жилья и росте частного сектора. Однако этот процесс не был линейным и сопровождался формированием новых институциональных и правовых механизмов управления каждым из сегментов. Государственный и муниципальный фонды, несмотря на сокращение их доли в общем объеме, сохраняют стратегическое значение для реализации конституционных гарантий и социальной политики. Данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) систематически отражают количественные параметры этого соотношения, позволяя отслеживать тенденции. Теоретическое осмысление жилищных фондов невозможно без учета их функционального назначения. Частный фонд служит primarily удовлетворению индивидуальных жилищных потребностей на рыночных началах, в то время как государственный и муниципальный фонды ориентированы на предоставление жилья по договорам социального найма, служебного найма, а также на расселение из аварийного жилищного фонда. Таким образом, соотношение между ними отражает баланс между рыночными механизмами и социальными обязательствами государства в жилищной сфере, что составляет одну из центральных проблем современной жилищной политики.

Современная структура жилищного фонда Российской Федерации представляет собой динамичную систему, формирование которой обусловлено историческими, экономическими и правовыми факторами. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), общая площадь жилищного фонда страны на конец 2020 года составляла 3 902 млн кв. метров. В этом объеме доминирующую позицию занимает частный жилищный фонд, что является прямым следствием масштабной приватизации жилья в 1990-е годы и последующего развития рынка недвижимости. Жилищный кодекс Российской Федерации закрепляет деление фонда на частный, государственный и муниципальный, определяя особенности правового режима для каждого из них. Анализ статистических данных, представленных в сборнике «Жилищное хозяйство в России» (Росстат), позволяет констатировать, что частный фонд, включающий в себя жилье, принадлежащее гражданам и юридическим лицам, составляет абсолютное большинство – порядка 87% от общей площади. Это свидетельствует о завершении перехода от доминирующей роли государства в жилищной сфере к модели, где ключевым субъектом выступает частный собственник. Муниципальный и государственный жилищные фонды, напротив, демонстрируют тенденцию к сокращению своей доли, выполняя теперь преимущественно социальные функции. Государственный фонд, находящийся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, а также муниципальный фонд, как отмечается в исследовании «Жилищная политика и жилищный фонд в современной России», сосредоточены на обеспечении жильем отдельных категорий граждан, таких как военнослужащие, сотрудники государственных органов, а также малоимущие граждане, признанные нуждающимися в соответствии с жилищным законодательством. Их совокупная доля не превышает 13%, причем внутри этой категории муниципальный фонд традиционно больше государственного. Такое соотношение отражает реализацию принципа субсидиарности, согласно которому предоставление социального жилья является задачей в первую очередь органов местного самоуправления. Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» и другие законодательные акты детализируют механизмы управления этими фондами, включая порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Таким образом, современное соотношение жилищных фондов в России характеризуется выраженным преобладанием частной собственности, что соответствует общемировым тенденциям рыночной экономики. Государственный и муниципальный секторы, сохранив за собой важную социальную роль, занимают подчиненное положение в количественном выражении. Данная структура является относительно стабильной, однако ее динамика в среднесрочной перспективе будет зависеть от эффективности жилищной политики, направленной как на развитие рынка доступного жилья, так и на адресную поддержку уязвимых слоев населения через инструменты социального найма. Статистический учет, ведущийся Росстатом, подтверждает, что сложившаяся модель в целом отвечает текущим социально-экономическим условиям, требуя при этом постоянного правового и институционального совершенствования.